空室率の高い物件は買うべきか買わざるべきか?


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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12月の中頃に

大阪府でRC築25年

利回り10%超えの物件の情報が入りました。

早速、問い合わせをしてみましたが

見送ることにしました。



7室ですが

うち6室が空室です。



こういう空室物件の場合

買うべきか買わざるべきか?には

議論があるようです。



例えば、こんな考え方があります。

満室物件を買えば、それが上限。

空室が多い物件の場合

運営次第で収益アップが見込める。



まあ、前向きで素晴らしいのですが

もし空室が埋まらなかったらどうする?



私なら

空室が埋まらない原因に注目します。



もしこれが

オーナーや管理会社のせいなら

買った後、改善が期待できます。



例えば

相続税を抑制するためだけに物件を建てた地主さん

その建物を建てたハウスメーカー系列の管理会社

この組み合わせの

いわゆる勉強が足りていない人達が運営している。

こんな場合はチャンスかも知れません。



かつ

立地がしっかり賃貸需要があるとか

需要の割に供給が少ないとか

こういう条件が揃えば

将来性は有望です。



一方

空室だらけな理由が

オーナーや管理会社のせいではないのなら

これは買ってはいけない物件の可能性が高いです。



立地そのものがアウトとか

ファミリー需要しかない立地なのに

単身向けの間取りとか

車社会の場所なのに、駐車場を確保できないとか



最近は

完全な条件の物件が中々ありません。



そのため

ある条件を妥協しないと買う物件がないのも事実です。



もし、“空室率が高い”点を妥協するのなら

私の意見があなたの参考になれば幸いです。


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