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元利均等返済のメリット・デメリット

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。

 


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物件を買う際に使うローンは

元利均等返済の場合が多いと思います。

サラリーマンの属性で物件を買う場合の不動産担保ローンの類は

ほぼ元利均等です。



殆どの方は

元利均等と元本均等の違いはご存知だと思うので

基礎的な説明を省略します。



元利均等のメリットは

収支のシュミレーションがしやすいことです。



金融機関に払う金額が変化しないので

家賃から、同額を引いて出費を伴う経費を引けば

税抜き前のCFが計算できます。



ですが

元利均等のメリットは、これだけだと思います。



中には

「元利均等の方が元本均等よりCFが出る」

と、いう人がいますが

取得後暫くはそうですが、返済が進むと元本均等の方がCFが出ます。



ですので

そのような発言をする人は

5年超えくらいで、売却することを念頭にしている人だと思います。

しかし

その場合でも売却で得られるCFは元本返済が進んでいない分、少なくなります。



逆にデメリットは

年数が経つと、家賃は下がったり

空室が増えるものですが

金融機関への返済(利息含む)は減らないのでCFは減ります。



また

年数が経つ程、CFの割に課税所得が大きくなり税金が高くなります。



最悪の場合

CFが減っているのに、税金が上がることもあり

その状況は辛いですよね。



そういうことから

私なら、選べるなら元本均等返済を選びます。



◆編集後記◆



NPBの話題は外国人と契約更改のニュースくらいしかありませんが

阪神の島本投手が年俸が約4倍増の3700万円でサインしたようです。



チーム最多の63試合登板で防御率1.67



勝っている局面だけでなく同点でもビハインドでも投げました。



勝ちパターンは岩崎、ジョンソン、球児ということで

島本の評価が

「勝ちパターンじゃないから」と低い評価だったら

阪神は相当シブいと言えそうですが

能見や守屋が大ピンチを作った後に登板して0に抑えたりしたことも多く

6月29日に1点を取られてから31試合連続自責点なしという安定感があり

しっかり評価されてよかったです。



島本は元は、育成枠から上がってきた選手で

選手登録されても、昨シーズンまでは1軍では全然活躍できず

「ピッチャー島本」とコールされたら

「うわっまた打たれるわ」

って思いましたが



思い切って腕を振っているため

球速も出て、スピンも効いていたのだと思います。

来期もフル稼働で頑張っていただきたい。

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