取得時の利回りを一切見ない投資法


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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昨日参加した

「年収420万円から資産6億円大家への道」

セミナーの内容で

大事なことを昨日の記事で書き忘れました。


昨日の講師の

資産6億円大家さんの場合

取得時の利回りは一切見ないんだそうです。



では、何を見るか?



まず返済比率です。

基本的には50%で設計します。



他には

取得後15年後の利回りと残債です。



期間30年のフルローンですので

15年後と言えば

残債が当初の半分残っている状態



建物と土地の取得価額が50:50だとすると

残債金額=土地値 となり

ここで、

何が起きても土地は残るので

「リスクはヘッジできた」

と、捉えるそうです。



その時点で

家賃下落を見込んだ家賃を

物件価格(建物が減価償却した後)で割った利回りを

7%だとすると

今の市況なら

充分売れる利回りです。



もちろん

その時点で売らずに

持ち続けることも可能です。



この取得時の利回りを一切見ない投資手法は

かなり理屈にあったものだと思いました。



但し

「15年後に利回り7%なら充分売れる」

と、想定しているようですが

今の高騰相場だからこそ言えるものかも知れません。



その時

融資が締められたりすると

7%なら利回りが低過ぎて

誰も買わないかも可能性があります。

その時は持ち続けるのでしょうがね。


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