建物と付属設備をどう分たらいいのか?


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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減価償却費の計算のため

まず建物(償却資産)と土地(非償却資産)とに分けて

その後、建物を躯体部と付属設備に分けるのが一般的です。



躯体部より付属設備の方が償却が早いため

分けることで

直近での節税効果があるからです。



しかし

建物を躯体部と付属設備に分ける割合に関しては

明確な決まりはないようです。



グーグル先生に尋ねてみたのですが

65:35だとか

70:30だとか

80:20だとか

みんな好きなことを書いていますね。



これは正確に計算するには

不動産鑑定士に調べてもらって

算出するしかありません。

しかし

そんなことイチイチやってられません。

それなりの費用も掛かるし・・



お金をかせずに素人(不動産鑑定士じゃないという意味です)が計算するなら

建築時の見積り書に記載された金額で

躯体と付属設備を

分割します。

新築なら、それでOKです。



中古物件の場合は

そこから

取得時までの減価償却費分を減じていけば

それなりに根拠のある比率は導き出せると思います。



税務署は根拠を求めているので

根拠さえあれば

そこで導き出せる比率が

多少、投資家に有利なものであっても

否認されることはないかと思います。



逆に

「何や分からんけど70:30にしました。」

なら否認されても仕方ありません。



但し、

控えめに10:90くらいなら

根拠がなくても認められるような気もします。



ちなみに

設備の法定耐用年数は15年で

経過年数に対応する部分は20%をかけて計算します。

例えば、10年経過なら

10年(経過年数)×20%+5年(残存年数)=7年になります。



私の物件の場合

1棟目と2棟目は木造ですので

耐用年数22年は、15年とそれほど変わらないし

面倒なので分割していません。



3棟目のRCは築21年で取得ですので

設備は耐用年数オーバー

そうなると

15年(経過年数)×20%=3年



わずか3年で償却が終わるのは、その期間は節税効果がありますが

4年目から大変になります。

なので

敢えて分割していません。


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