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収益シュミレーションで絶対に外してはいけないこと

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今日は、民泊EXPOに行っていたので

記事が遅れました。



TATERUやかぼちゃの馬車などで

儲からない物件を買わされた人は

業者が作るシュミレーションを信じてしまったというのが

失敗の1番の原因かと思います。



では

シュミレーションする際に

注意すべきこと

外してはいけないこととは

どんなことでしょうか?



まず

「想定家賃が高過ぎないか?」

です。



新築の場合は、全室が想定ですので

そもそもが絵に描いた餅です。



現在入居中の物件がある場合も

敷金礼金0円で広告料3か月にフリーレントなどの

「荒業」を使えば、家賃が高くても埋まります。



なので

家賃が高過ぎないか?

と、疑ってかかることが大事です。



相場家賃は、近隣の営業店に聞けば分かります。

ホームズのサイトではある程度の家賃は想定できます。



次に

「家賃下落率が低すぎないか?」

という視点を持つべきです。



私の感覚では、5年で最低5%くらい家賃が下がっているくらいと思うので

年間1%未満の下落率は、かなり疑わしいです。



他に

「空室率・経費率が低過ぎないか?」

です。



ダマされたシュミーレーションでは

空室率が常に95%キープ

入居者の入れ替わりによるコストが見込まれていないケースが多いです。



しかし

どんな素晴らしい物件でも必ず退去は訪れますし

退去後、埋まりにくい時がやってきます。



ですので

私だったら、空室率2割、経費率2割を見込むので

取得時の満室家賃の0.64倍(0.8×0.8)が家賃総額と見込みます。



他には

大規模修繕です。



外壁、屋上防水、ポンプ、配管などですが

築15~20年を超えると急に出てきます。



15年以内で売りぬく投資手法の方なら

考えなくていいかも知れませんが

それ以上保有する場合は、絶対に見込むべきです。



その金額については

15年~20年毎に年間家賃の60%くらいが発生すると見ておけばいいと思います。



まとめると

・想定家賃が高過ぎないか?

・空室率・経費率が低過ぎないか?

・大規模修繕を見ておくべき


これらがちゃんとなっていないシュミレーションは

かなり怪しいと考えられます。



◆編集後記◆




民泊EXPOと大層に書いてあるイベントでしたが

イマイチでした。



商工会議所の隣のマイドーム大阪でしたが

出展企業が少なすぎてガラガラ



出展している企業も

代行手数料35%のようなボッタクリのような会社が多かったです。



MBS毎日放送のカメラが入っていましたが

報道する値打ちが果たしてあったのか?

って感じです。



これで有料はちょっとどうやねん?

って感じでしたね。



新法が施行されてからの逆風を感じて

事業者も周辺の業者も撤退している人や会社が多いと感じます。

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