管理会社選びの視点、ここもチェックしてください

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。私は大阪物件の管理会社の変更を申し出て本日承認されました。管理会社によってはしつこく引き下がる会社もありますが今回はアッサリでした。ここは前オーナーが使っていてしかも地域で最も大きい会社になります。それに満室状態が維持されていたので「わざわざ変更する必要はないかぁ」と、いう感じで、そこに決めました。ちょっとしたほころびが出たのは今年の4月に退去が出た...

戸建て・区分のメリット・デメリット

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。不動産投資の対象は人それぞれです。中には戸建てや区分しか買わないという方もいるようです。戸建て・区分のメリットは何かと言うとまず投資額が小さいことです。そのため融資金額が少額で済む。もしくは融資なしで買える場合もあります。なので多額の融資が怖い、という方にいいです。あとは出口として実需向けに売れます。不動産を買う人口の中で圧倒的に多いのが実需です。一...

法人だけが使える決算数値の調整技

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。いよいよ今年も約1か月になりました。あなたも確定申告をにらみ税金がどれくらいになるか気になっている頃かと思います。基本的に赤字申告は金融機関からの評価に響きます。ですので何とか調整して黒字にしたい方もいるようです。実は個人は出来ないですが法人なら出来る所得の調整技がいくつかあります。まず減価償却費です。個人の場合は、計算で出した償却費は全て経費に算入...

意外と知られていない、この制度

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。今朝、羽鳥のモーニングショーをボ~と見ているとこの制度のことを喋っていました。コメンテーターは長島一茂さん、吉永みち子さんとテレ朝社員の玉川さん3人とも高額納税者だと思うのですがこの制度のことを知らないということは節税意識が低いな~と思いました。その制度とはふるさと納税です。所得により上限がありますが実質負担2000円で豪華海産物や畜産品がもらえたり...

あなたが病弱なサラリーマンなら

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。不動産投資と言うと「リスクがある」「多額のの借金が怖すぎる」なんてことを言って敬遠する人が多いです。しかしそういう人も自宅を買うために何千万単位のローンを35年返済で引いたりしていますよね。私はそれの方がよほど高リスクだと思うのですが・・・そもそも不動産を買うにはリスクが付き物です。それが投資対象であっても、自分が住む用であってもリスクがゼロではあり...

Airbnbの情報は進んで入手しましょう

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。今非常に話題になっているAirbnbですが報道番組を始めワイドショーバラエティー番組でも取り上げられるようになってきました。昨夜も朝日放送の深夜の関西ローカル番組雨上がりの「やまとナゼ?シコ」でAirbnbが取り上げられていました。Airbnbは法律上はグレーというか若干黒に近い感じ但し行政の政策としては今後、規制緩和の方向で実際に大阪府では民泊条例が可決され来年の4...

退職後1年の税金地獄とは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。私の九州2号物件は今日から新管理会社での募集が始まります。客付けに定評のある会社なので早期に埋めてくれるのではないかと期待しています。ところで11月も下旬になりそろそろ税金の確定申告のことが気になる季節ですね。税金と言うと会社員を辞めた次の1年って地獄だということをご存知ですか?何がかと言うと住民税は確定申告の結果を受けて翌期に納税義務が発生します。...

不動産投資での夫婦での役割分担

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。私はすっかり忘れていたのですが昨日11月22日は、いい夫婦の日だったんですね。夫婦と言えば出来るなら夫婦で不動産投資をやっていけるならこれは素晴らしいことだと思います。例えば内見の時奥さんは、そこでの生活を想像してここはありか(買うか)なしか(買わないか)を決める。やはり生活感は女性の方が男性より断然、上でしょうからね。スーパーは?学校は?この辺りま...

こんな管理会社は契約解除しましょう

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。一棟物件を所有している場合管理会社に任せている場合が多いと思います。管理会社の収益源と言えばまずは管理料です。原状の家賃の5%くらいが相場だと思います。他に毎月一定の収益源としては清掃費です。但し自社で清掃は行わず清掃業者に投げてマージンを乗せて大家に請求しています。そのマージン分が毎月の安定収入になります。その分は確実に回収できるのである意味、空室...

満室状態で普通と思わないと・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。空室を埋めるためのノウハウはいっぱい存在します。しかしそんなノウハウよりももっと大事なものがあります。それは「満室状態で普通である」と、捉えるということです。例えば1室空いている状態をある大家さんは「1室以外は埋まっているので高稼働だ」と、捉えるのに対しある大家さんは「1室空き?ありえへんやろ」と、捉えるわけです。どちらの大家さんが儲かるのか?を考え...

買ってはいけない物件を買えてしまうリスク

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。昨日は、以前、パーキング用の土地の問い合わせをした業者から電話があり、3物件紹介されました。その中でまだマシかなあと思ったのがこれです。・4780万円・築24年・表面利回り8.7%・RC造・土地面積17坪・5階建て・1K×9戸これなら頑張って指値を通せば利回り10%も夢ではありません。しかし問題点がかなりあります。・土地が狭過ぎて、積算が出ない →融資...

城下町物件の怖さ!誰が地雷を踏むか?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。城下町物件をお持ちの方も多くいらっしゃると思います。城下町と言っても姫路や彦根などの本当の城下町の意味ではないですよ。例えば大手の企業の工場や事業所があるためにその従業員が多数住んでいたり大学があるために生徒向けのアパートが多くある。こんな町のことです。こういう物件の場合元々、人口が多いわけではありません。企業や大学があることが人が多く住む唯一の理由...

雪国物件投資での意外なコストアップとは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。そろそろ雪国では初雪が舞う季節になってきました。実は、雪国の物件には特有のコストがかかることをご存知ですか?それは融雪費です。融雪のための設備を設置することとそのランニングコストです。私はあまりその設備についてはよく知りませんが確か、融雪のために温水を流し続けないといけないとか・・・そうなってくると1棟物件なら万単位のお金が出て行くことになりますね。...

築古を買う時は私ならここを見る

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。築古を買うか買わないか人によって様々な基準で判別していると思いますが私なら、この基準をクリアしないと買わない。と、いうものがあります。それは道路付けです。築古の場合売却という出口が見えにくいです。なので建物は持たせるだけ持たせて価値がゼロになっても土地が残りそれが評価されることが重要だと思います。そして土地の価値に大きな影響を及ぼすのが道路付けだと思...

大島てるさんの過信は禁物です

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。事故物件かどうかを調べるのに、非常に便利なのが大島てるさんです。大島てるさんという方が自殺や殺人事件などの事故物件の詳細を地図上で誰でもチェックできるようにサイト運営しています。検索窓に「大島てる」と打ち込めば、そのサイトがヒットします。実は私が、先日、管理会社の方と話していた時にちょうど大島てるさんの話題になりました。その方が「私は10件経験してい...

なるほど!団信で融資を引いているあなた、注意してください

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。楽待のコラムを読んでいて「なるほど!」と、膝を打った記事があったので紹介します。テーマは「団信の盲点!これをやっている大家はほぼゼロ?」です。団信とは団体信用生命保険のことで融資を引く時に債務者(借り手)が死亡した時に借入金の残額が、保険金で弁済されるというものです。これにより借金はチャラになり後は財産が残るので遺族にとって有難い制度です。また銀行に...

新築を買う時に欠かせない作業とは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。最近は中古で利回りが出るのが少なく「どうせなら新築の方が・・・」と、いう方も少なくありません。新築なら修繕費が当分抑えられるため出費が少なく相場より高い家賃を取ることが出来るのでそういう点も注目されている理由の1つです。しかし新築を買う時にはこれをやっておかないと大変なことになる作業があります。それは近隣の相場チェックです。新築物件に最初に入る入居者...

○○によって名刺を使い分ける

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。会社員の方は会社から支給された名刺を持っていると思いますが不動産投資するには別に名刺を用意した方がいいですよね。と言うと名刺を作るには「印刷屋に発注して・・・」と、思う方もいますが私の場合は無料(正確には紙代とインク代だけ)で名刺を作っています。作り方は、このサイトからソフトをダウンロードし打ち込んでいくだけです。→ http://www.elecom.co.jp/rakupuri2...

失敗事例を集めると失敗しようのないコンテンツになる

世の中には多くの不動産投資家が書籍やセミナーで情報を提供しています。中には私みたいにネットで情報発信している人もいます。そういう人に総じて言えるのは失敗談を語っている人って少ないですね。殆どの人は自分の成功事例に終始することが多いです。しかし私は失敗にこそノウハウが凝縮されていると思います。例えば、私の場合なら最初の収益不動産は築古戸建てが失敗でした。それでも土地値以下で買って費用対効果を充分に考...

勝ち組はもっと勝ちやすく、負け組はもっと負けやすく・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。不動産投資の世界は勝ち組はもっと勝ちやすく、負け組はもっと負けやすくなる世界だとつくづく思います。例えば年収が高くて自己資金も多い人の場合買えば儲かる物件をじっくり選んで買いかつ融資を好条件で引き出します。そうするときっとキャッシュフローは多く取れるでしょう。そうすると投資家としての実績が出来てもっと儲かる物件をもっと好条件の融資を引いて取得すること...

火災保険の契約金額は○○○価格で

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。火災保険の契約の場合代理店が3つくらいのプランを持ってくると思います。そのプランとは契約金額について・再調達価格・現在価格・その間この程度だと思います。再調達価格とは火災で全焼した場合同じ規模の物件を新しく建築するのに必要な価格が保険で賄えます。現在価格とは火災で全焼した場合契約時現在の建物価値分が保険で賄えるので同じ規模の建物を建築するとなると持ち...

“光インターネット無料物件”のプレート設置

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。先週、九州1号物件に行った時ゴミ捨て場の囲いにプレートを剥がした跡を見つけました。「これは何の跡ですか?」と、聞くと管理会社の担当者が「地デジ移行の時の“対応完了”の看板ですね」この物件を取得して4年ですが初めて、見つけました。この汚さは何とか隠さないといけません。そのためには・キレイに落とす・その上に別の物を貼り付ける以上の2つの選択肢があります。そ...

初心者が手を出してはいけない物件とは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。楽待でセミナーを探していたらairbnbセミナーがありました。但し、40歳までの勤め人限定私は、いっこも条件を満たしていません。よく見るとそのセミナー“初心者向け”と、表示されています。「初心者でairbnbは荷が重いやろ」更に見ていくと今度は競売で、これも“初心者向け”いるんですね。初心者に荷が重いairbnbや競売を何も知らないことを言いことに売りつけようとする業者が...

サラリーマンをリタイヤしていいかを判断する基準

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。物件からのキャッシュフォローが増えてくると頭に浮かぶのはリタイヤするタイミングです。よく言われるのは「会社員としても給与収入を副業収入を超えたら・・・」と、いうものです。しかし会社員としても給与収入は千差万別ですよね。300万円の人もいれば1000万円の人もいるわけです。会社員の人が給与収入を使い切り1円も残さない生活を送っているのであればその収入と...

チームを作ることは大事です。しかし・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。先日の管理会社変更で思ったことがあります。よく、「不動産経営にはチーム作りが大事」と、言われています。オーナー、管理会社、弁護士、税理士などこれらでチームを形成出来ると色んなリスクに対処できるようになります。しかしよく考えないといけないのはそれぞれが営利を追求しているということです。弁護士は顧問料以外は賃貸経営上のトラブルがないと儲かりません。税理士...

共用部分の電気代を安くする方法

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。共用部分の電灯についてですが内見者が来た時に消えていれば危険な印象を持たれてしまいます。かといってつけっ放しにしておけば電気代がガッツリかかってしまいます。では、どうすればいいでしょうか?1番シンプルなのはオーナーが近くに住んでいるとか管理人が常駐している場合です。昼の明るい間は、消しておいて暗くなれば点灯させると電気代も節約できます。しかし全ての物...

管理会社の変更は意外と○○です

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。私の物件は、全部で3つの管理会社が管理をしているのですがそのうちの2つを変更することにしました。その件で一昨日1社、今度、管理をお願いする会社に行きました。基本的には管理委託契約の解約は文書で通知することになっています。この文書初めてならどこまで書いていいのかが分かりません。例えば・宛名は代表者なのか担当者でいいのか?・文言はどうするのか?・物件名と...

不動産投資家に喫煙者が少ない理由とは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。昨日は、管理会社との打ち合わせ。終わって雑談しているとタバコのことが話題になりました。管理会社が「不動産仲介会社の人ってめっちゃ喫煙率が高いんですよね。」私は、そういう認識はなかったのですが私が嫌煙家だから一緒にいる時は吸っていなかったのかも知れません。また、管理会社が「そういえば不動産投資家の方はタバコを吸う人は少ないですね。」確かに懇親会なんかで...

いつ売却するか決める時は、この要素も忘れないようにしてください

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。売却の時期で気をつけなければならないことがあります。こう書くとあなたは「5年超の保有は、購入から売却までが5年超ではなく期首段階で5年超なのか、で見るんでしょ?」と、思われるかも知れません。確かにそれも大事なのですが今日、書こうとしているのはもっとセコイ話です。世の中には弱者救済というか一定のレベルの所得があればもらうことが出来ない権利があります。例...

満室物件の入居付け戦略は・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。明日は、私が所有する満室物件の管理会社と来春の入居付けの打ち合わせの予定です。「満室なら入居付け不要なのでは?」普通は、こう思うじゃないですか?しかしここは大学生向けです。なので4年生は、基本的に退去すると考えておいた方がいいです。まあ、院に進むか留年の場合もあり卒業しても就職先が決まってない人がそこを拠点に就活する場合も退去しない可能性があります。...