2/3が賃貸でもOKな賃貸併用住宅ローン

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。楽待新聞コラムに石原博光さんが読者の相談に乗るコーナーがありますがその中でゆうちょ銀行で賃貸が2/3でもOKな賃貸併用住宅ローンがある、と書いていました。賃貸併用住宅とはその物件にオーナー自身が住み残りを賃貸として貸し出す住宅になります。賃貸併用住宅のメリットは不動産投資家が引く不動産担保ローンや、プロパーローンに比べて審査はゆるゆるです。金利も低い...

フローリングのキズを直す便利グッズ

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。楽待新聞コラムにフローリングの補修をした話が掲載されていました。→ http://www.rakumachi.jp/news/archives/116611フローリングを張り替えるとなると高額費用が飛んでいきます。場合により、2か月分の家賃に相当する金額だったりします。これで広告費2か月とかにしていると中々回収できません。楽待コラムを読んで自分で安く、補修出来るなら素晴らしいです。しかし私に言...

属性のいい人ほど注意が必要です

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。最近は物件価格が高どまりしていて取得してオイシイ物件は少ないですよね。しかしなぜ物件価格は、高どまりしているのか?って、あなたは考えたことがありますか?それは高くても買う人がいるからです。もっと言うと取得して儲からない物件でも銀行が融資している、ということです。一般的には物件を積算(土地の価格がいくら、建物の価格がいくら)と収益還元(物件がどれだけ収...

民泊条例が大阪府議会を通過しました

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。不動産投資家の中で最近盛り上がっている話題はAirBnBです。AirBnBとは旅館業を営まない業者または個人が旅行者などに部屋を提供することです。旅行者などに部屋を提供するには本来は旅館業の免許が必要ですが今回の条例の下ではアパートオーナーも旅行者などに部屋を提供することが可能になります。発効は来年4月からです。というよりもう既にAirBnBが実質的に始まっていて法が...

マイナンバーで不動産投資はどう変わる?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。そろそろマイナンバーがあなたの家にも届く頃だと思います。マイナンバーという制度は日本では初めての制度ですので導入されたら不動産投資にどんな影響が出るのか心配している方も多いと思います。あなたは如何ですか?今から私の勝手な考えを延べます。マイナンバーは・社会保障・税・災害対応この3つの用途に使われます。災害対応は若干、色合いが違いますよね。ですので社会...

「高利回り物件が出ました」by 仲介業者

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。以前、駐車場用地として資料請求をした業者からTELがありました。てっきり土地の情報かと思ったのですが「高利回り物件が出ました。」って2物件あってどちらも利回り10%は超えているようです。まず1物件目は価格がいくらで間取りがこうで賃貸需要は、周囲に大学が2校あって・・・色々としゃべっています。確かに最近は「ちょっと古いなぁ」という物件でも利回り一桁が普...

危険な不動産投資セミナーを除外する方法

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。セミナーというのは講師の声を生で聞けるし空気感も分かるので効果的な学習手段だと思います。それにわざわざ出向くだけにその時間や交通費を使うだけに「元を取って帰りたい」と、いう気持ちが働きます。私も楽待(1000円のクオカードがもらえる)でセミナーを検索しますが主催者と講師とタイトルを見れば大体、内容が想像できます。健美家のセミナー検索ページは区分、一棟...

確定申告の壁をどうやって超えるか?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。不動産投資をするには所得税の確定申告をする必要があります。そのことが一種の壁とかハードルになっていて超えられない方もいらっしゃいます。というのは会社員を続ける限り税金関係は、ほぼ会社が代わりにやってくれるからです。個人がやるのは年末調整で生命保険料などを書き込む程度だと思います。乱暴な言い方をすれば私は「確定申告できないくらいなら不動産投資はするな」...

地味にインパクトが大きい清掃費をケチる方法

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。一棟物件を所有している場合固定費として毎月、清掃費が発生します。このインパクトは意外に大きいです。例えば私の物件だとある物件は5000円ある物件は7000円ある物件は14000円です。物件の規模で清掃費が異なるのは容易に理解できますよね。しかし実は会社の方針によっても異なってきます。というのは管理会社が下請けに発注します。その時に利益をどれくらい乗せ...

私立大学生向け物件のフリーレントの使い方

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。私は、ある大学の生徒向け物件を1つ所有しています。あなたがこういう物件を所有しているならターゲットとなる大学の入試日程をチェックしておきましょう。というのは新入生を押さえるためです。新入生を押さえると卒業まで住んでくれる可能性が高いです。大学の入試日程は千差万別です。国公立は、センターが1月にあってその後、二次試験があります。前期後期あるんでしたっけ...

広告費を減らすための姑息?な方法

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。入居付けが成功した時に入居者を見つけてくれた会社に広告費を払います。実は、この広告費を安くする姑息?な方法があります。広告費は家賃の1か月分とか2か月分とか激戦区では3か月に及ぶ所もあります。私の所有物件では大阪府物件は1か月福岡の学生向けは1か月福岡の中心部は2か月です。広告費を減らすにはどうしたらいいのか?一番簡単な方法は家賃を減らすことです。家...

キャッシュを温存することが大切な理由とは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。私は、最初の一棟は1680万円キャッシュ購入でした。まずは一棟買いたかったという気持ちが大きくその資金もあったし職場環境が融資を引くために銀行回りが出来にくいこともありキャッシュ購入しました。買ってみるとそれなりに収益が入ってくるのでもっと物件が欲しくなりました。しかしその時点では、キャッシュが枯渇している状態です。月に給与から25万円最初の物件から...

昨日試験があった国家資格は不動産投資に必要か?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。昨日は、不動産投資家に馴染みのあるこの国家資格の試験が実施されました。勘のいい方なら「ああ、あれ・・ね」と、ピンときたと思います。そう宅地建物取引士です。以前は、“宅地建物取引主任者”でしたが去年くらいに名前が変更になりました。私もこの資格の取得を目指したことがあります。しかし止めました。確かにこの試験で合格するためには不動産投資で有効な知識がつくとは...

始めの物件の選び方ーどんな物件から始めたらええねん?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。不動産投資の手法は千差万別です。一棟物件戸建て区分それらの中にも新築、築浅中古、築古中古とありまだ、物件を買ったことのない方にとっては「一体、どんな物件から始めたらええねん?」と、いう気持ちになります。これはあくまでも私見ですが例えば大企業の従業員、公務員などでその中でも勤続3年程度以上の方などつまり融資に関しては圧倒的に有利な立場にある方ならRCや...

昨日の記事のお詫び&我が家の女子3人を賃貸経営に活かさない手はない

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。昨日の記事に対し読者の方からコメントが入りました。昨日の記事で調停→少額訴訟(訴訟)→債権執行この流れで最初から利息を請求しましょう。途中から利息を出すことは出来ませんので。こういう意味のことを書いたのですがコメントには「家賃債権には訴訟では利息を付さないのが実務で調停後に利息を請求して却下されるというのは聞いたことがありません」とのことでした。その方...

滞納家賃請求の時は利息を・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。家賃滞納は私も経験がありますが失う物が多いです。ですので入居希望者が家賃滞納しない人か厳しくチェックすること。もし、少しでも怪しい場合は家賃保証会社に入ること。これで未然に防ぐことです。しかしそれでも滞納のリスクがゼロではありません。中には家賃保証会社の倒産もありますし本来はパートナーであるはずの管理会社の資金繰り悪化で払ってもらえない場合もあります...

会社員での出世より不動産投資の成功の方が楽勝です

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。会社員として社長を目指す、それが無理でも、せめて役員くらいは・・・こう思っている人って結構いると思います。東証一部上場企業に新卒で入社した人の8割から9割はこう思っていると思います。というのは私自身が、新卒で東証一部上場企業に入社したので感覚的に分かります。かく言う私も「俺が普通にやれば社長になれるやろ」と、思っていました。それで実際に入社してみると...

横浜の大型マンション傾く!施工不良物件ってどうなん?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。朝からネットサーフィンをしていたらスマホがピコンと鳴ってこんなニュースが飛び込んできました。「横浜の大型マンションが傾く」三井不動産が販売した7階建てマンションで地盤調査の一部をせずに別のデータを転用した可能性があるそうです。こういう施工不良の物件は目も当てられません。実は、何を隠そう私の大阪府にあるRC物件も施工不良物件です。クラックが入る壁からの...

これは怖い!元付業者の囲い込み

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。先日、不動産投資家の方から聞いて怖~い!と思ったことがあります。それは元付け業者の囲み込みです。何でも入居が全然、決まらず管理会社を変更しようとして他の業者に当たった所自分の物件の情報が流れてなかったことが判明したそうです。この現象はこういうことです。元付け業者が自ら客付けに成功したのなら借主から家賃1か月の報酬と大家から広告費が二重に取れるわけです...

お歳暮について私はこう考える

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。先日、某大手スーパーから郵便が届き「冬ギフトのご案内です。」えっもうそんな時期になったんや!冬ギフトすなわちお歳暮ですが私は、このように考えています。基本的に管理会社へのお歳暮はしないするのはテナントだけ、というものです。というのは管理会社宛に、届いた分は年末まで一か所に集められ最終出社日に、それを皆で分ける。こんな流れが予想されます。こんな状況では...

海外不動産投資ってありなのか?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。日本の不動産は価格高騰で利回りが出る物件が少なくなっています。また、今後人口が減る日本で不動産投資がビジネスとして有望なのかという議論もあります。そういう理由で海外に目を向ける方もいます。例えば東南アジアなどは・物価が安い・人口が増加していくことが見込まれるこれらの理由で注目している方も多いと思います。私は海外不動産投資がうまくいくには2つの条件が必...

国民健康保険税には○○があります

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。会社員を辞めた時に国民健康保険の高額さにびっくりする。と、いう話を以前、書きました。我々不動産投資家は経常的な所得の他に物件を売却した時の譲渡益というのを意識しなければなりません。5期以内の短期譲渡で39%5期超の長期譲渡で20%これらは所得税と住民税の話です。これだけで済むと話は早いのです。ですが先ほど言った国民健康保険税がそれ以外にかかってきます...

管理会社を変更するのは○○をつけてから

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。管理会社の対応であり得ないことが続くと管理会社を変更をする場合と思います。例えば入居付けが弱くて全然決まらない。「さっさと入居を決めろや」普段のやり取りはEメールなのに住民間でのちょっとしたトラブルをイチイチ携帯に電話してくる。「解決してから事後報告してくれ。」リフォーム費用がアホほど高い。「どうせオタクの会社の工事部門に儲けさせるためやろ」こういう...

会社を辞める時にダマされない方法

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。去年の10月31日に会社を退職しましたので早いもので、もう1年です。その間会社員で全うすれば経験できないことも経験したのでまあ、毎日がエキサイティングでした。ところで有利な会社の辞め方と言うと「月末日に辞めずに、1日前に辞めると社会保険が源泉徴収されない」こういうのって聞いたことありませんか?確か、ビッグトゥモローに載ってたような気がします。実は、こ...

ポータルスキルを身につけるとセミリタイヤのハードルが下がる

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。セミリタイヤする基準として「会社員の給料を不動産からのキャッシュフローが超えたら」とか「融資の優位性を確保するため、定年まで勤める」とか色んな考え方があります。私の場合は給料が900万円くらいもらっていましたので不動産からのキャッシュフローが900万円超えるのってそんなもん待ってられん!って感じでした。私の場合多少、セミリタイヤへのハードルが低かった...

新築プレミアムは、もろくも剥げ落ちる

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。楽待コラムでは先月の新規掲載物件の利回りは区分が低下、それ以外は、全て上昇なので物件価格がやや下がり始めたのかも知れません。とは言いながらまだまだ、低水準であることは間違いがないです。実際に、築が比較的浅い物件の利回りは軒並み、一桁です。「中古でこれなら新築の方がお得やん!」そういう人もいるようです。しかしその考えってある意味、かなり危ないかも知れま...

アクセントクロス選びをやって気づいたこととは?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。今月中旬に退去が出る私の九州物件はアクセントクロスを導入したい旨を管理会社に申し出て、了承されました。その後クロスの電子カタログを送付してくれました。その数はざっと2000種類。今、どれにしようかなぁと見ているのですが大変です。まあ、その分、空想が膨らむので楽しいですが・・・昔から、よく言われる空室対策に「レディースの服のショップに行って研究する。」...

不動産投資をすると○○○脳になる

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。金曜の夜などに繁華街に出かけるとアフターファイブの会社員が飲み会を開いているのに出くわします。そういう飲み会で最も多く出る話題はあなたもご承知の通り上司や会社上層部の悪口です。悪口といういわゆる好ましくないことで時間を共有するのが仲間意識を高めることになっているのだと思います。そういう私も会社員時代は、飲み会に参加して彼らと同じように上司や会社上層部...

この資格が今後超難関資格になるかも?

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。10月の第三日曜日と言えば不動産投資に大いに関連のある、あの資格の試験日ですね。そうです。宅建というヤツです。宅建とは宅地建物取引士で少し前までは宅地建物取引主任者という名前でした。あなたも気づいたと思いますが士業になりました。ついにサムライの仲間入りです。そうなると合格難易度が格段に高くなる可能性がある。というのは中小企業診断士という資格があります...

所得と税額を調整する技

こんにちは、不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。10月に突入し早いもので今年もあと3か月です。個人の方は暦年決算ですので12月末が決算期末です。なのでそろそろ今年の納税金額をどうするのか戦略を立てて、年内に実行しなければなりません。例えば今年譲渡損を出した場合譲渡損は損益通算できないので損失での税額圧縮効果がありません。なのでそういうのがあって売却しても差し支えないのなら譲渡益が出る物件を売却しま...