fc2ブログ
未分類

何のために不動産投資するのか？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。不動産投資をやっていると楽しいことばかりではありません。正直、へこむことも多いです。例えば必死で物件検索しても、いい物件が見つからない。融資交渉で断られたり価格交渉で難航したり所有してからも退去の発生とか入居付け困難とか住民トラブルの発生とか火災や地震などの自然災害とか大規模修繕の必要性が出てくるなどこんな時は「自分は何のために不動産投資しているのか...
2015/09/30
0
未分類

不人気な３点ユニットを安くリフォーム出来るグッズ

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。築２０年を超えた物件の風呂トイレには３点ユニットが使われていることが多いです。３点ユニットとはビジネスホテルに宿泊したことがある方なら分かると思いますがトイレと浴槽が洗面を挟んで同じ室内にあって蛇口がノーマルの位置で洗面蛇口を浴槽側にすると風呂の水を貯めることが出来たりシャワーが使えたりするものです。こういう設備は賃貸物件には、不人気で風呂・トイレ別...
2015/09/29
0
未分類

空室対策は大きく分けると２パターンです

こんにちは、不動産投資でセミリタイヤ　横田紳一です。昨夜私の所有する大阪物件がキレイに塗装されて見違えるようになった夢を見ました。明後日から着工になります。夢の通りピカピカに蘇ると嬉しいのですが。ところで空室対策は２つのパターンに大きく分けられます。１．家賃の値下げ２．物件のバリューアップこのうち１の家賃を下げるのは最も単純明快な理屈ですし誰でも出来ることです。ですが収益を圧迫するため出来るだけ２...
2015/09/28
0
未分類

ヘタすれば半空き！満室物件から試練の物件に・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。私の福岡２号物件は昨夜、退去の連絡が・・・退去日は、１０月２０日だと言う。ここの物件は９月中旬に専門学校生の卒業で１室空き今回のものを合わせると２室の空室になります。９月中旬に空いた分に関しては今日は、９月の最終日曜日で１０月からの転勤組を狙うには多分、ラストチャンスです。今の所、連絡が入っていないので恐らく、空いたまま１０月に突入するのでしょうね。...
2015/09/27
0
未分類

外壁塗装は修繕費か資本的支出か？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。私の物件では来週９月３０日から外壁塗装工事に入ります。その額、１８０万円この額が修繕費となるか資本的支出となるかで納税額がかなり変わってきます。基本的には資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出で（by 国税局ＨＰ）資産の価値を高めるわけでもなく、耐久性を増すわけでもないものは修繕費になります。外壁塗装...
2015/09/26
0
未分類

出口戦略は状況で変化するもの

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。物件を買う前に出口戦略を考えておくこと。これは常識ですね。例えば耐用年数まで所有して、更地にして売却する。耐用年数まで所有して、更地にして再建築する。耐用年数まで所有して、更地にしてパーキングにする。長期譲渡益課税になる取得後、５期経過を待って売却する。法人で買って、高値で売り抜ける。（５期以内なら法人税率の方が、短期譲渡益課税の税率より低い）など様...
2015/09/25
0
未分類

レントロールに水道代の項目が・・ダマされてはいけません

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。数か月前にＲＣ造で築１８年　利回り１０％超えの物件情報が入りました。利回り低下がひどすぎる最近では滅多にない条件で、これは早く押さえないとマズイと思いました。しかしレントロールを取り寄せてみてビックリです。というのは家賃の他に、水道代がレントロールに入っています。経費の内訳にはこれまた、大体、同額で水道代の記述が・・・つまり水道は各戸で契約し、各戸で...
2015/09/24
0
未分類

これが出来ればボロ儲け間違いなし！

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。ちょっとハードルが高いのですが出来れば、ボロ儲け間違いなしの不動産投資法を見つけました。よくコインパーキングがいっぱいあってその全てが高稼働の立地ってあると思います。、そんな立地に月極駐車場がポツンとあったりします。「月極にせずにコインパーキングにしたら儲かるのに・・・」こう思います。こんな時もし、そこを借りることが出来ればそしてそこをコインパーキン...
2015/09/23
0
未分類

帰省のついでに物件確認、これってオイシイやん！

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。昨日は、実家に行き仏壇にお供えし墓参りしてきました。丁度、物色しているコインパーキングが実家近くの子供の頃からよく知っていた位置にあり見てきました。その土地に関しては奥行きは充分（９台いけそう）ですが幅が少々短い。ですのでアプローチの長さに問題があり斜め停めにしないと駐車が難しい。というより実は、斜め停めしてもそんなに容易く駐車出来ない幅しかありませ...
2015/09/22
0
未分類

諸経費のコストダウンを目論むなら・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。今年のシルバーウィークは全体的にいい天気のようで大阪でも、気持ちのいい秋晴れが続いています。この季節にこの天気だと物件写真を撮り貯めしておきたいですね。ところで最近は物件価格が高騰し買えば儲かる物件が中々見つかりません。なので私も、しばらくの間、物件買えていないですね。物件を買えば約７％～８％の諸経費がかかってくると言われていますが実は、その内容がち...
2015/09/21
0
未分類

不動産投資している会社員と、していない会社員の差

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。私の会社員の時は最終的には、私と同期のトップの者との給与の年収差は約４００万円当然、誰もそんな会話をしないのですが職位とボーナス査定の際のポイント数も分かっているので大体、見当がつきます。私の場合会社の給与収入の他に家賃収入があって合わせれば実質、私が同期でトップです。しかし、ぶっちぎりで勝っているわけではありません。少し勝っているだけです。それに、...
2015/09/20
0
未分類

私が今、死んだら・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。不動産投資家にとって問題なのは資産の継承です。もし、自分が死んだ後でも家族が家賃収入で暮らしていけると安心ですね。ですがそのためには相続税も問題をクリアしていかねばありません。相続税と言えば地主が資産評価額を小さくするためにキャッシュを不動産に交換することで資産評価額を下げる。更地に建物を建てて土地評価額を下げる。こういう手段のことを思い浮かべます。...
2015/09/19
0
未分類

ペット不可物件をペット可にする場合のメリット・デメリット

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。ペット可の物件というのがあります。ペット可にすることで客付けに有利になったり家賃を上げることに成功することがあります。というのはペット可の物件は少ないです。つまり供給量は少ないです。なのにペットと一緒でないとイヤと、いう人もそれなりにいます。なので需要と供給のバランスから入居に有利かつ高い家賃が取れるということになります。しかし私なら、ある時点からペ...
2015/09/18
0
未分類

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。今日、新聞をパラパラとめくっていると地方版のページに大阪府の基準地価が載っていました。土地の値段で我々のような不動産投資家が覚えておくべきものは４つと言われています。・実勢価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額なので基準地価って何？それ以外の地価と何が違うの？こういう疑問が湧いてきたのでグーグル先生にきいてきました。その結果は価値としては公示地価と...
2015/09/17
0
未分類

セミリタイヤのメリット　修繕費１００万円減額に成功

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。私の大阪府物件については管理会社が出してきた外壁塗装の見積りが２８０万円普段なら管理会社の見積りにケチをつけることはないのですが流石に今回は大規模修繕です。「金額が高額になるので今回は、相見積りを取らせていただきます。」こう言っておきネットで良さそうな業者を調べ２社に連絡しました。またネットで相場を調べました。相場は外壁塗装の窓口というサイトと外壁塗...
2015/09/16
0
未分類

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。今日は大阪１号物件の外壁塗装の色の打ち合わせでワンナワードライブでした。こういう時は、女性の感性の方が男性より勝っていると思うので妻を連れていきました。但し色見本が沢山あり過ぎて意味が分かりません。前面のタイルの色は変えれないのでそれとのバランスであとは、経年変化が目立ちにくい色を選びました。塗り分け（例えば、ツートンカラーとか）に関しては近隣にある...
2015/09/15
0
未分類

破格の高利回り物件が生み出されるのは、どういう時か？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。楽待、健美家などのポータルサイトを見ると新し目の物件は、ほぼ利回りが一桁です。では、市場には、そんな物件ばかりが出回っているのかと言うとそうではありません。破格の高利回り物件はどうやって生み出されるのでしょうか？その原因は値付けの失敗です。売買を依頼された元付け業者が収益物件に詳しくなくて相場からかけ離れた値付けをする。もう１つの要素としては依頼者が...
2015/09/14
0
未分類

震度５弱！地震保険の是非は？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。昨日は関東で最大震度５弱の地震があったようですね。地震と言えば不動産投資家として気になるのは地震保険の存在です。地震保険の保険金額は火災保険の１/２です。火災保険で再調達価格つまり新築で立て直した場合にかかる金額を最大でもらえる契約にしている場合火災で全損なら新築が建つのに地震で全損の場合は半分は自分のお金で建てないといけません。それと地震保険で注意...
2015/09/13
0
未分類

生活保護受給者受け入れのデメリット

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。生活保護というと家賃が決められた上限を取れるし役所から直でもらえるようにすれば滞納のリスクは一切ない。メリットしかないように見えます。しかしいくつかのデメリットがあるようです。まず入居者の属性が下がります。収入がしっかりある人ばかりの物件ならモラルもしっかりしている人が入っていることが多くトラブルは滅多に起こりません。しかし属性の低い人が集まるとどう...
2015/09/12
0
未分類

不動産投資をしないリスクとは？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。「不動産投資はリスクがあるからしない。」こんなことを言う人もいますがそういう人こそリスクを抱えています。まず定年から年金受給までの無給の期間に破産リスクがあります。「退職金があるから大丈夫。」本当にそれが言えるでしょうか？というのは殆どの場合会社員の時に想定していたよりコスト高になります。なので退職金は予想以上に減っていきます。次に、年金が減らされる...
2015/09/11
0
未分類

つくづく不動産投資は投資ではないと思った瞬間

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。私の不動産投資デビュー物件は今から思うと「失敗だったなぁ」と、思います。築古戸建てを大した指値もせずに購入。今ならあんな値段で買わなかった。購入後賃貸に出すために大規模修繕を実施。これも自己満足に近いリフォームでした。ビジネスと考え費用対効果で考えた場合果たしてあれが正解だったのかと思います。その結果１人の人に貸し退去があって次の１人に貸しその分は滞...
2015/09/10
0
未分類

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。スーモやホームズなどのサイトに客付け広告を出す場合その広告はセールスレターだと思って真剣に取り組まないといけませんということは以前の記事でも書きました。その理由は最近は、入居者希望者がまずネット広告やスマホで探してきて物件名を名指しで「あのサイトに載っていた、この物件に案内してください。」と、いう感じだからです。一昔みたいに客付け店に訪問して「どこか...
2015/09/09
0
未分類

コインパーキング用地、現地確認の結果は・・・

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。先週、コインパーキングに適した土地を発見した話を書きましたが５日と今日と現地確認しその結果を書こうと思います。９月５日に初めて行ったのですが近隣のコインパーキングの稼働率が思ったほど低いことが気になりました。また、料金体系も大阪市内なのに私が住む大東と変わりません。シュミレーションでは料金は今の２倍稼働率は最低でも６割で見るとＣＣＲが３０％でこれは凄...
2015/09/08
0
未分類

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。本業で会社員をやっている方には不動産投資をするために節約されている方も多いと思います。しかしそれを妨げているものも実はあります。例えば飲み会とか私の場合会社員で全うしようと思っていた頃は飲み会が大好きでした。上司などの共通の敵を仮想してみんなで悪口を言い合う。楽しかったですね。しかし不動産投資を考えるようになって参加が義務になっている歓迎会・送別会・...
2015/09/07
0
未分類

ＤＩＹの腕があってもＤＩＹしてはいけない場合とは？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。私の九州２号物件は１室は今月２７日付けで退去が決定しています。既に募集を開始していますが会社員の１０月１日付け移動の方を入れるには大急ぎで原状復帰工事をしなければなりません。ＤＩＹ腕をお持ちの方ってそれだけで賃貸経営で大きなアドバンテージを持っていると言えます。なぜなら原状復帰工事を自分でやれば経費はがメチャメチャ浮くからです。以前試算した例では業者...
2015/09/06
0
未分類

日本ほど仲介会社の手数料が高い国はない

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。先日、ネットビジネス界で有名な人が「この本を読むといいよ。」と、７冊推薦していましたので全部買って読み始めています。その本とは・ロバート・アレンの実践！億万長者入門・非常識な成功法則・金持ち父さん貧乏父さん・あなたの会社が９０日で儲かる・６０日間・企業ダントツ化プロジェクト・インターネットを使って自宅で１億円稼いだ超マーケティング・ハイパワーマーケテ...
2015/09/05
0
未分類

発見！コインパーキング用地にいい物件

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。一昨日、健美家で土地で検索して駅から４分で角地の物件を発見しました。何故、楽待ではなくて健美家なのかと言うと物件掲載数は楽待の方が多いのですが関西圏の場合健美家の方が実需向けの業者が広告を出しているケースが多いからです。他の地域は違うかも知れませんが・・しかし資料請求しましたが反応がない。なのでこちらから電話してみました。聞くと担当者が水木と休んでい...
2015/09/04
0
未分類

物件を見ずに買付けを入れる方法

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。昨今は、いい物件が枯渇していてそういうのが出れば一瞬でなくなってしまうことも多いようです。そのため投資家の中には実際に物件を見ずに買付けを入れる人もいるようです。そういう人は、これを使っているようです。これとは？グーグルマップのストリートビューです。物件所在地が何丁目で終わっている例えば“大阪市北区梅田１丁目”としか表示されていなければ使えませんが“大...
2015/09/03
0
未分類

出た！孤独死保険！

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。妻が「新聞に、こんなの載ってた」と、言って見てみると東京海上日動火災が孤独死保険を売り出すという記事でした。孤独死が起こると自殺や殺人などでいわゆる事故物件と呼ばれるものではないですが人知れず亡くなりそれが判明するのは大抵の場合、臭いです。体が腐敗して悪臭を放つ。これがきっかけになって孤独死が判明するわけです。人間の体には脂肪分がかなり含まれていてそ...
2015/09/02
0 0
未分類

火災保険料減額に成功！その方法とは？

こんにちは、不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。火災保険料の料率が上がる。と、話題になっています。なぜ料率が上がるのか？それは昨今の自然災害の発生頻度や発生の規模が当初、想定したレベルを超えてきたからです。そんな理由でお客様に価格転嫁が出来る保険業界って本当に殿様商売ですね。実は私の場合代理店が上手くやってくれて２物件で年合計で３万円くらい安くすることに成功しました。私は５年契約の年払い契約にして...
2015/09/01
0 0