築22年木造物件を買うなら・・・

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こんにちは、
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私が今、売却に動いている物件は

1994年築ですので

今年で築22年です。

構造は木造です。

→ http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kyushu/fukuoka/dim1002/834503/show.html



まだ、買い手が現れたという連絡が来てはいませんが

「こういう人が買うのだろうな?」

というか

「改めて、私が買うならこうするだろうな?」

と、いうものがあります。



それは

法人で買うというものです。



木造の耐用年数は22年

築22年ですので

残耐用年数はありません。



この場合

減価償却出来る期間は

経過した耐用年数の2割ですので

22×0.2=4年ということになります。



仮に満額で売れたとして

建物の価格は1200万円くらいです。



すると

1年で300万円の減価償却費が計上出来ます。



この物件は年間の家賃収入は、満室で260万円くらいですので

課税所得はマイナスです。



しかし

5年目になると

減価償却費は、ゼロになり

一気に課税所得が膨らむことになります。



個人で買った場合は

4年目までは

他の収益物件から発生した所得や

給与所得などから相殺できるので

有利ですが

5年目になると、急に旨味がなくなります。



その時点で売却しようとすると

短期譲渡益に対し39%の税率が課されるので

面白くありません。



また、この物件しか所有しておらず

他に相殺すべき所得がない場合

4年目までは

所得のトータルはマイナスとなり

マイナスになった部分は、全然使えません。



また

不動産所得の赤字は銀行が嫌うので

これも好ましくありません。



しかし

これが法人ならば話は全然違います。



4年で減価償却が終わって

5年目に旨味がなくなって売ることになっても

短期譲渡益の39%は掛かってきません。

法人税の通常税率が掛かってくるだけです。



その場合でも

法人にこの物件の収益と費用しかない場合は

1年目から4年目までは赤字ですよね。



しかし

法人の場合は赤字は7年だったかな?繰り越しが出来て

翌期以降の黒字と相殺することが出来ます。



なので

個人のように使えないのではなくて

有効に使えますよね。



しかし

それでも単年度の赤字は銀行は嫌います。



実は、それも切り抜ける方法があります。



法人の場合

減価償却費は任意償却です。



任意償却とは

1期で300万円の減価償却費の上限が決まっているだけで

その範囲なら

計上額を任意で決めることが出来る、ということです。



一方

個人は減価償却費の上限は

絶対に計上しなければなりません。(強制償却)



なので

1期300万円が上限でも

200万円任意計上することで

所得を黒字に調整することが出来る訳です。



こうやって考えていくと

個人で買う理由はないですね。


◆編集後記◆




今月末はハローウィーンということで

今日明日は

顔から血を流している人や

白目の人などが街にあふれるのだと思います。



楽しむのはいいのですが

医師の処方なしにカラコンを入れる人が増えるため

目に障害が発生し

最悪は失明する場合もあるらしいので

注意が必要です。



そもそも

私の若い頃はハローウィーンなんてなかったですよ。



中学の英語の教科書に載っていたくらいで

「外国では、そんな習慣あるんやね」

って感じでした。



もう50代なので、しませんが

私がもし20代くらいなら

いちびる(ウケ狙いでふざける意味の関西弁)のも好きなので

かなり凝ってやっていたでしょうね。


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コメント

非公開コメント

任意償却は

見た目は良くなりますが、銀行には償却不足がバレますよ?
法人税の申告書に償却不足額が出るので、見た目黒字でも、実質赤字なのが稟議書に注記されます。

No title

たぬき様

コメント有難うございます。

よくご存じですね。
そういうコメントが何件かあることは想定していました。

銀行によっては、そういう指摘をする銀行
限度いっぱい償却費を計上したものとして、読み替える銀行も
多くあると思われます。

ですが
一定数、理解を示してくれる銀行もあるかと思います。